二手房，卖不出去的投资？

长沙房事

二手迷航

“在主城范围来说,一部分买房人确实是被高房价逼向二手房市场的。”北京上海南京等城市的核心地段地，相对新房来说,二手房选择余地更大,成交量也超过了一手房，然而这样的情况在长沙没有得到体现。在一手房和二手房之间，大多数的长沙人选择了一手房。对于那些投资客来说，这并不是个好消息，长沙的二手房要想繁荣起来，“估计还要三年左右。”长沙嘉业地产顾问总经理张拥军说。

“我们业内都流传着这么一句话——长沙的二手房就是二妈生的。”作为一个老资格的二手房经纪人，马立国半开玩笑半认真地告诉记者。

虽然玩笑归玩笑，但也折射出长沙房地产市场的一个现状，新房受宠，二手房受冷。来自长沙市房产研究中心的数据显示，2010年长沙市新建商品房累计销售面积达到2140万平方米，而全市二手房成交面积仅为468万平方米，在一手房数据节节攀升的同时，二手房成交套数、二手住宅成交面积和成交套数等则全面下滑。本版撰文/记者杨洋

调控的板子打在二手房身上

面对高涨的房价，“国十条”、“国五条”接踵而至，但是长沙一手房市场却似乎能独善其身，哪怕在调控最严的5、6月份，不少楼盘依然开盘售罄，“长沙的二手房很怪，作为一手房的风向标，在市场好转的时候它不能领涨，但是在市场不好的时候，它却常常扮演领跌角色。”长沙一二手房中介负责人告诉记者。“在今年淡季的时候，很多业务员仅仅靠租单维持生活”，该负责人继续说。

现实的残酷在数据上得以反映，2010年，全市二手房成交面积468.62万㎡，成交套数为35223套，同比分别增长4.12%、-7.56%；其中住宅成交302.66万㎡，成交套数为30804套，同比分别减少5.88%、8.02%。分区域来看，内五区二手房成交面积296.85万㎡，成交套数为25822套，同比分别减少4.46%、12.05%；三县一市二手房成交面积171.77万㎡，成交套数为9401套，同比分别增长23.25%、7.54%。

房产一、二级市场对比来看，2010年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.57：1。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.99：1，比2009全年比值增大0.88；三县一市为3.84，比2009全年比值增大0.68。从各区县情况来看，2010年各区商品房市场成长强劲，五区四县中有六个区县房产一、二级市场比值高于5，随着商品房销量的猛增，房地产市场规模迅速扩大。

“二手房活跃起来还要三年左右”

尽管长沙二手房相比新房发展滞缓，但是一些中介对于整个市场前景还是相当看好，“长沙的情况比较特殊，单位集资房较多，新房供应量也大，导致选择二手房的消费者不多，”长沙嘉业地产顾问总经理张拥军说，“在北京、上海、深圳等一线城市，二手房成交量是在市场上占主导地位的，是超过一手房的，长沙也会有这天的，但是长沙二手房如果真正的要活跃起来估计还要三年左右。”

家家顺集团湖南分公司总经理陶忠勇称，二手房有很多好处，大部分在市中心，即买即住。另外，我测算过，买二手房要缴纳的费用其实比新房还少。我觉得二手房目前交易还不够活跃，是因为长沙投资客不多，第二是刚性需求不是那么多。

而长沙市房产研究中心分析师认为，长沙“二手房”、房屋租赁市场发展的好坏与新房市场的情况息息相关。央行年末加息以及对今年继续加息的预期将使购房者2010年的成本持续提高，加重房贷压力；同时，房产税加重物业持有成本的预期也会加大购房者、持有者的压力。从这两方面来看，新房交易市场将受到一定程度的冲击，促使急于脱手的闲置房进入二手、租赁市场进行交易。因此，“二手房”市场、房屋租赁市场将会日渐回暖，均价可能有所上扬，迎来前所未有的发展良机。