买卖二手房 卖家为毁约自曝“阴阳合同”

为避税签订“阴阳合同”

2009年4月初，李某通过房屋中介公司看好了张某位于沙河口区的一套面积为102平方米的房子，经协商，成交价为115万元，且交易产生的全部税费由李某承担。起初李某认为税费太高，有些犹豫，但中介公司的人出主意说，可以签订“阴阳合同”将总房款降下来，税费自然就低了，李、张二人都表示同意。

2009年4月19日，张某、李某与房屋中介公司签订了房屋买卖居间服务合同，也就是所谓的“阴合同”，约定：李某购买张某的房屋，交易价格为90万元。同时，张、李二人又以手写的方式签订补充条款：房屋的房款为90万元整，装修费为25万元。合同还约定，张某需配合李某办理房屋贷款及房屋过户手续等。

同日，张某与李某又签订了《大连市商品房买卖合同》，也就是所谓的“阳合同”。在这份“阳合同”里，这套房屋的交易价格降低为90万元。此后，李某向房屋中介公司交付5万元定金及中介费。

李某欲购买张某的房子，双方商定成交价为115万元，且全部税费由李某承担。为了避税，两人与中介公司共同“努力”，签订了“阴阳合同”，将115万的总房款“运作”成了90万。事后，张某的房子价格猛涨，张某反悔了，不配合李某办理贷款和过户手续。李某只好起诉张某，让人意想不到的是，法庭上张某竟自曝签订了违法的“阴阳合同”，合同理应无效，不能继续履行。这种“阴阳合同”在法律上该如何确认呢？

房价飞涨卖主要毁约

此后，李某等待中介公司安排办理贷款事宜，可左等右等，中介公司那边一直没动静。经询问，李某才知道，这段时间，房价涨得很快，他要买的这套房子一平方米涨了1000元左右，而且大有继续上涨的趋势，所以，张某一直不向中介公司提供相关材料，导致贷款迟迟办不下来。李某急了，决定不贷款了，从亲戚朋友处拆借，凑足115万要求张某立即办理房屋过户手续，但张某不为所动。

无奈，李某将张某告上法庭，要求张某配合办理房屋过户手续，继续履行合同。谁知张某竟当庭自曝与李某签订了“阴阳合同”，双方实际约定房屋价款为115万元，至于“阳合同”中的“90万”是为了避税，并不存在“装修款”。这种以低报成交价格来偷逃国家税款的行为违反法律强制性规定，所以合同无效，不应继续履行。

庭审中，中介公司一员工出庭作证，证实张、李二人曾签订“阴阳合同”，目的是为了避税。

[法官说法]“阴合同”有效

法院经审理认为，根据原被告的陈述及证人证言可以确认，原被告双方的真实意思为，原告自被告处购买诉争房屋，房屋总价款115万元，该房的税费由原告负担，被告净得115万元。双方在《商品房买卖合同》中订立虚假价格，具有非法目的，应属违法，但不影响房屋买卖居间服务合同的效力。

日前，法院作出一审判决，判令李某向张某支付购房款115万元，张某协助李某办理房屋过户手续，办理该房权属过户手续所产生的所有税费，如营业税、个人所得税等均由李某承担。

[律师说法]“阳合同”目的非法所以无效

针对此案，辽宁诚事律师事务所主任律师任厚诚表示，根据司法实践和相关判例来看，对于前后合同约定不一致的合同应按照后合同优于前合同的原则认定后合同为真实意思表示合同。但是如果有证据证明后合同为规避纳税、骗取贷款所签订的应仍按前合同为真实意思表示合同。

本案中的“阳合同”是为了逃避税收，这就损害了国家利益，具有非法目的，应认定其无效。而那份“阴合同”却是买卖双方的真实意思表示，所以“阴合同”有效，当事人应继续履行“阴合同”所规定的权利和义务。