二手房市场火爆 如何对付频频违约的房主？

近段时间来，房主涨价、违约、撤单不卖的现象频频出现，作为买房人的你是不是叫苦不迭，好不容易看好的房子，房主说不卖就不卖，不就赔个违约金么，赔了之后加价一样卖！

案例一

基友近日把原来住的小房子卖了，想要在城东的东郊小镇换置一套大房，和房东谈好价，110万左右的总价成交，已经签了买卖合同，正准备过户，房东突然变卦说不卖了，并且只愿意退回2万元定金，不愿意赔当初约定的约10万元违约金！基友现在束手无策，僵持不下，四处求助……

案例分析：这种情况属于房主违约并且不愿赔偿违约金的。说不卖就不卖还不说原因，“2万块钱你拿走，反正我不卖了。”

支招：在当前这种市场下，还是建议买家先与房东进行协商，加价不多的情况下，接受加价成交，毕竟毁约重买或者上诉到法院劳神劳力；如果房东加价离谱，那就要求房东按照合同履行，赔偿违约金10万元；如果房东既不愿意履行合同，也不愿意赔偿违约金，那么就只有起诉到法院一条路了。起诉的前提条件是，买卖合同对这种违约情况有明确约定，所以大家在签合同的时候一定要慎重哦！

案例二

张先生夫妻俩在南京工作，孩子再过几年就要上小学了。他们在河西某小区看中一套二手房。房子学区不错，面积130多平米，三代人住着也宽敞。去年10月份，夫妻俩通过中介公司，与卖家刘女士签了中介合同，约定了房屋总价为370万、付款方式，以及签订正式房屋买卖合同的相关事项等。合同签订后，夫妻俩就在几天之内，分两次付了10万元定金。几天后，他们又给卖家70万元，用于卖家还清银行贷款，办理解押手续。按约定，卖家解押后，要协助张先生夫妻去银行申办贷款。不过让夫妻俩没想到的是，当天他们如约来到银行，刘女士却称有证件忘了带要回去拿，结果一去不回。此后张先生再联系刘女士，对方却提出要加价，至少10万元。在后期双方沟通时，又被抬到15万元。理由是她房价开低了。事情僵持不下，夫妻俩只好到法院起诉。

案例分析：据了解，张先生要买的这套房屋地处河西，学区内有名校，当初双方谈好的成交价格是370万元，而同一小区相同楼层面积相当的房子，标价已经达到了500万以上，低的也标到了450万元。按照合同约定，刘女士及时付给张先生20万的违约金，房子重新卖也能多赚60万。

支招：在当前市场形势下，在购买这种热门地段的总价比较高的二手房时，建议买房人定金尽量多付。因为，一般情况下，违约金是定金的2倍，一般不超过房屋总价的30%，买房人多付定金，也能提高房主违约的成本，尽量避免类似违约案件的发生。

像张先生这种已经发生的，只有想办法跟房主协商拿回自己的首付款和违约金，协商不成就只能诉诸法律。

总之，在这种卖方市场下，买房子一定要多留个心眼，可能的情况下，一定要速战速决，尽早过户，只要已经网签送件，卖家想要毁约也没有办法啦！

另外，很多买房人在签合同的时候不注意看合同条款，导致后遭遇违约欲哭无泪，想要起诉却无据可依！所以，在这里提醒大家，签合同时候一定要多留一个“心眼”！

签合同要多留个“心眼”

一、确认基本信息的真实性和有效性

除了房屋产权和手续要齐全外，还要验证这些信息是否真实、有效。

1.房产证、身份证和签署合同人要统一。如有特殊情况，需要出具有法律依据的公证委托书。

2.房屋地址要严格按照房产证中的地址填写。

3.房屋面积要按照房产证上注明的面积填写。如果房屋附有赠送的小部分的面积（不含在房地证或者房产证的面积中）需要在合同的“其他条款”中注明。

4.房屋权属要明确注明，要填写产权人和共有权人姓名。

二、约定总房款、税费和付款方式

1.付款时需写明：总价款、首付款、尾款、付款方式、付款条件、付款时间。注意，需要贷款的要手写注明贷款数额、贷款方式以及预计下款时间。

2.交易税费。理论上由房主承担的税费有：营业税、个人所得税，商业性质房源还有印花税（双方各交一半）；由买房人承担的税费有：契税、土地出让金，商业性质房源还有印花税（双方各交一半）。另外，根据房屋的性质以及实际情况还可能要交土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。

需要注意的是，在实际交易中，房主报价一般都是净得价，税费都由买房人承担。

三、确定交房细节

1.明确具体交房时间。时间要写日期，避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。

2.费用结算。包括物业费、水费、电费、煤气费、电话费等与房屋有关的费用。注意，在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠，如有拖欠应在二手房买卖合同中写明拖欠费用何时交清，如果因房主未及时还清拖欠费用，所造成的影响应承担什么责任。

四、明确违约责任

房产交易是件大事，为避免买卖双方任何一方退出而造成另一方损失，必须明确违约责任。

1.设定具体的违约金。违约金需有明确的计算方式或约定具体金额。

2.设定违约方承担守约方主诉讼费、律师费等等多种花费。

3.二手房买卖合同中应特别注明的五大违约责任。（1）二手房出卖方交房的责任；（2）买受人付款的责任；（3）非因不可抗力的原因，不能办理或者不能按时办理过户手续的责任；（4）买房或者卖方单方解除合同的责任；（5）房屋质量不符合约定的责任。

五、必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思表示写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

六、其他注意事项

不少当事人往往只关心房屋买卖中的房价、面积、交房时间等主要条款，而忽略了合同的其他方面，在此提醒大家：

1.审核。签约时审核对方身份，审查中介机构营业执照和声誉等。

2.细看。仔细看合同条款，注意其违约责任是如何约定的，看自己能否承受再决定是否签署；合同一般至少一式三份，要查看三份内容是否一致。

3.不留空。现在几乎所有的中介都提供格式性的房地产居间协议，其中有许多条款是要求签署方在签约是填充或选择，签约时一定要对这类需填充或选择的条款逐一进行确定，尽量不留空白条款，以防日后被他人违规利用。