高顿CPA：税总或将调整二手房营业税

“关于二手房营业税的有关方针，国税总局正在研究，前一段时间总局也在部分重点城市进行了有针对性的调研，并将当前二手房市场的买卖与税收情况做了汇总。”国税总局的一位官员对记者表示。

国税总局多地调研

“此前国税总局的确派出调研组对部分城市的房地产职业相关税种进行调研，并对二手房买卖环节各税种的税收情况做了详细的摸底。”东部某省会城市政府部门的一位官员告诉记者，从国税总局调研期间泄漏的情况来看，国税总局确实有计划对二手房买卖营业税做出调整，但是否会在今年年底出台仍要视市场情况而定。

一位接近国税总局的知情人士则表示，二手房营业税方针在年底前进行调整的可能性很大，估计在调整方向上国税总局会给出一个比较宽泛的方针基调，但具体落地方针还需要各地出台。

“近期，我们多次给有关部委和地方政府提供二手房买卖数据，从当前的市场情况来看，二手房的成交状况在经历了10月份的短暂回暖之后，当前仍不容乐观。”链家地产一位高层告诉记者，从层面来看，在二手房的有关税费方针中，营业税的免征期限具有较大调整空间。

日前，部分城市二手房市场再次呈现出成交放缓的趋势。以北京为例，伟业我爱我家市场研究院16日计算显示，11月上半月，北京市二手住宅网签量为4662套，环比10月下半月回落31.5%，与9月相比回落幅度达21.7%。

伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，就北京现阶段二手房的区位和价格来说，全体总价依然较高。在银行房贷七折利率优惠难以落地、贷款成本偏高的情况下，未来一段时间二手房买卖量或将回归平淡，议价空间或将进一步增大，二手房价也将呈现稳中有降。

按照营业税暂行条例规定，当前商品房过户已满2年但未满5年的二手房买卖，统一按销售收入全额征税。以一套市场成交价格100万元的普通住宅为例，超越2年但未满5年，出售时需要缴纳5%的营业税即5万元，同时以5万元营业税为基准，别离还需要缴纳6%的城建税、3%的教育税和2%的地方教育附加税，共0.55万元。

“对税费方针的调整不只关系到市场，还关系到地方财政，二手房买卖营业税当前归于各地税局管理范畴，一旦做出调整会影响地方财政收入，所以当前国税总局还需要对税种价值做出全面评估。”上述接近国税总局的人士对记者表示。

实际上，差额税制一直是楼市调控的重要手段，利用二手房买卖营业税来调整楼市早有先例。

1999年，为配合当时国家住宅制度改革，活跃启动住宅二级市场，国家出台优惠方针提出，个人采购并居住超越一年的普通住宅，销售时免征营业税，且销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。

此后，为了遏止房价过快上涨，国家频繁调整二手房买卖税的免征期限。2005年，国务院为遏止投机炒作，稳住宅价，将前述免征营业税期限“1年”调整为“2年”。2009年12月，国务院又将免征期限由“2年”调整为“5年”。2011年1月，在免征营业税期限5年的基础上，国务院将此前的二手房销售总额差额计征改为全额计征。

地方首提营业税补助

尽管中央层面没有出台有关方针，当前部分省市已经悄然调整了二手房买卖税的有关方针。

前不久，江西省出台方针，提出对个人采购普通住宅且归于家庭住宅的，减半征收契税;个人采购90平方米及以下普通住宅且归于家庭住宅的，契税按1%税率征收。同时，各地可对二手房买卖应缴纳的契税、营业税给予适当补助。

“由于二手房营业税归于各地税局管理范畴，因此地方政府有调整方针的权限，当前一些三四线城市为了影响当地楼市成交，已经在方针上做出了调整，这也能够看出地方政府在救市举动中的迫切心态。”业内剖析人士陈剑波告诉记者。

实际上，从今年各地纷繁取消限购开始，到央行9·30新政，各地的房地产方针已经进行了多次调整，其中超越20个城市还在购房补助、契税减免等方面做出调整。不过，时至今日，多轮救市后，市场成交情况仍未呈现明显好转。

国家计算局发布的数据显示，在新建商品住宅方面，与9月相比，10月份70个城市中价格下降的有69个，持平的有1个。同比去年价格下降的有67个，上涨的有3个。此外，10月一、二手住宅价格同比指数仍处于进一步回落状况，均为2011年以来水平，相较2012年上半年低谷时期水平还要低1.22点和0.52点。

陈剑波剖析，今年以来中央和各地救市方针频出，但这些方针虽然在短期内有助于缓解住宅刚需购房压力、影响改善性需求入市，在楼市预期逆转、住宅市场采购力需求萎缩的因素下，影响楼市效应远逊当初的方针预期。