房地产市场：走势、风险与对策

近期，继香港楼市出现蹦极式降价后，杭州、常州等地楼市也出现了降价潮，地产大佬们纷纷唱淡今年楼市。同时，信贷市场也传出收紧风声，兴业银行[-0.55%资金 研报]暂停了房地产夹层融资与供应链融资业务。房地产金融风险受到全面关注，甚至有人抛出了“崩盘论”，资本市场也受到了影响。但也有人认为，用“崩盘前夕”来形容目前的中国楼市有些言过其实，中国房地产行业的主要问题仍是市场分化，需要变革与调整。

不过，根据近日国家统计局公布的2014年1月新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况，在70个大中城市中，环比价格下降的有6个，持平的有2个，上涨的有62个；同比下降的只有温州。而中指研究院发布的百城价格指数显示，1月有62个城市的新建住宅均价环比上涨，37个城市环比下跌，1个城市环比持平。

那么，应如何判断我国房价的走势？房价上涨的趋势真的已经开始扭转了吗？如果我国房地产泡沫确实存在，那么房地产市场最终能否实现软着陆？

为回答以上问题，21世纪经济报道记者采访了中国金融四十人论坛成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟，中华工商业联合会房地产商会会长聂梅生，是为北京圆桌第402期，以飨读者。

房价上涨趋势已逆转？

《21世纪》：近日，虽然房地产市场风声鹤唳，但是国家统计局公布的数据显示，我国大多数城市的房价环比仍然是上涨的。对此，您如何解读？

钟伟：尽管许多人仍然存在房价永远只涨不跌的幻觉，甚至国家统计局的房价数据也仍然戏剧性地显示环比仍然上涨，但中国房地产市场已到了高位平台期。国家统计局的房价统计数据既未能在2003-2010年间警示房价快速上涨，这次同样也未能给出房价下行的趋势。

聂梅生：我主要使用国家统计局的数据。在使用房地产数据时要有连续性，选定一个数据来源就以它为主，因为不同数据库的采样不一样。国家统计局通过地方统计局一层层数据采集，是比较权威的。当然，可能存在模式不对、采集方法不科学等问题，但统计局的数据量较大，而且连续。也可以参考其他的，比如百城价格指数，其优点是数据更新速度很快。统计局公布数据与百城指数的趋势差不多，具体的数据是有差别的，可以互补。例如百城价格指数会标出每个城市房价的同比、环比变化。公众总质疑国家统计局的数据有粉饰的因素，比如某年房价涨了很多，但数据显示只涨了1.5%，实际是翘尾因素影响了数据。

《21世纪》：有人认为，我国房价的走势将呈现一二线城市与三四线城市分化的特点，您是否同意这种观点？

聂梅生：从空间的维度来看房价，不同的城市是不一样的，尤其是在政府不是强力干预、一刀切的时候。当政府干预变少，由市场定价时，各个城市对于房地产不同的需求和基准会体现在房价的变化中，出现分化是正常的。去年北京、上海、广州、深圳的房价涨幅均超过20%。但从去年12月开始到今年1月和2月，的房价整体都是下行，北京的房价涨幅也从27%左右降到20%左右，所以在存在差异化的同时也有整体规律。所以，一二线城市和三四线城市存在区域差别，同时涨幅均下降。

《21世纪》：近日，杭州、常州等城市出现了楼盘降价出售现象，市场对于短期内房价也普遍看跌。房价下跌会成为普遍趋势吗？从中长期来看，这是否意味着我国房价上涨的趋势已经发生扭转？我国房地产市场的供求又将发生怎样的变化？

聂梅生：影响中期房价的最重要的因素是供需关系。中期是指房地产整个生产周期，从拿地开始的两到三年的时间，也可以叫做近期。如果在这个期间收紧地根和银根，开发商资金不足，买不起地，当然就不可能生产出更多房子，那么供给就减少了。如果需求仍然存在，则会触动房价上升。

影响长期房价的最重要的因素是经济周期。房地产是经济的重要支柱之一，如果经济下行，房地产市场必然下行。因为经济下行的情况下，人均收入会降低，消费将紧缩，这些对房地产市场的影响都是负面的。另外，其实房地产市场也是有周期的。美国过去的房地产周期是五至八年，现在由于IT和其他产业发展，房地产在国民经济中的作用没有那么大了，周期也变长了。所以，房地产市场在长期会受经济周期影响，并形成自己的周期。

钟伟：从1998年以来，公众似乎逐步形成了房价永远只涨不跌的思维定势。然而，诸多迹象显示，即便在未来2-3年中国整体房价仍然平稳，但2016-2020年间，房价下行风险，可能逐步取代上行压力。

供求决定价格，目前房地产已隐约处于结构性供过于求的状态。2008年以来，房屋销售面积的增长从不足8亿平米上升至超过12亿平米，但同时房屋在建面积则从20亿平米上升至60亿平米。两者落差巨大。假定从现在到2020年，中国房地产的产销面积年均复合增长7％，这意味着到2020年，中国房屋在建面积将超过100亿平米，意味着未来7年需要实现1.08亿套商品住宅的销售。如果再考虑到3600万套保障房的供应，则未来7年，需要约4亿人迁居新房，需要2020年中国的城市化率超过75％。这除了将农村户籍人口大量翻牌为城镇户籍之外，几乎是难以实现的。目前个别城市的鬼城现象，可能会逐步蔓延。

有效需求增长放缓，目前房地产已明显遭遇需求不足的严重约束。在房子盖多了的同时，迫切需要买房的人群却增长不旺。这是多方面因素导致的，首先是投资客逐步撤离楼市，现在的购房主力，已转变为改善型和首次置业型的需求。改善型需求在卖旧买新时，受到非常大的政策制约，限购限贷政策和沉重的交易税费让改善型需求难以释放。首次置业者则受到支付能力的约束。从日美的经验看，居民储蓄率和房价高度相关。中国居民的储蓄率在上世纪90年代基本稳定，保持在20%-21%左右，到2009年升至25%，2010-2011年下降到23%。随着储蓄率下滑的还有年轻人群，从2009年至今，中国高考报名人数已连续四年下滑，储蓄率和进入婚育年龄的年轻人同步下滑，显示在2017年之后中国的首次置业群体在减少且购房支付能力更弱。部分原本勉强可达到购置商品房门槛的中低收入夹心层，则很可能通过政府提供的自住型商品房来满足。排队购房的疯狂时代已渐渐远去了。

房地产市场将软着陆？

《21世纪》：您是否认同我国存在房地产泡沫？如果泡沫存在，会给我国经济发展带来哪些系统性风险？市场最终将会“崩盘式破裂”还是软着陆？

聂梅生：我认为中国房地产存在泡沫化趋势。有两个指标很重要——房价收入比和出售房屋空置率。

首先来看房价收入比。现在一线城市或者沿海城市，房价收入比比较大，这表明存在虚高的问题，会推动泡沫化趋势。再来看出售房屋空置率。空置率高说明投资性购房过多。空置房存在两种情况，一种是炒房，从银行借钱买房，再高价转手卖出，一旦崩盘破坏力很大。另一种是储蓄没有其他投资渠道，只能投资房产。这两种情况的占比不可小视。这种对住房的需求不是使用需求，而是货币需求。如今货币需求较旺盛，便出现了泡沫化的趋势。

如今我国确实存在局部房价崩盘的现象，例如鄂尔多斯[1.63% 资金 研报]和温州。中国房地产在个周期当中已经是“盛极”，但是不一定“必衰”，“盛极”之后还可以平稳一段时间，房价保持稳定（实际就是涨幅下降）。在这种情况下，对于第二套等多套房的购买就少了，很多房子就要折价卖，包括一手房和二手房。北京最近二手房交易量急速下降（1月份下降40%），再过一段时间就是有价无市，有价无市之后就是降价，这个过程是客观规律。我不认为中国现在房地产行业马上就要崩盘、跳崖，是“盛极”以后平缓的阶段，涨幅较少而已。除非有特别大的触动造成公众恐慌，一旦出现了恐慌，市场可能会失控，容易导致房价跳崖。目前中国政府在避免这一点，力求软着陆。所以，我觉得房价崩盘的说法恐怕言过其实，但是涨幅是一定下降的。

钟伟：中国房地产行业所包含的价格泡沫风险和金融风险，一直令国际社会关注。目前看来，其存在较大的软着陆的希望。

政府和市场在房地产的作用逐渐并重，政府角色从无所为到有所为转换。近年来，随着保障房建设和棚户区域改造，政府提供的住宅套数可能占据全部住宅的20％，这将显著约束商品房的价格上升，且缓解中低收入阶层的不满情绪。

金融改革使中国居民投资渠道多元化，不再单纯依赖房产投资。2005年之后房价的显著持续上升，以及2008年之后股市的肃杀，使楼市成为中国居民保存财富的主要载体。但利率市场化使中国实际利率已经为正，各种私人银行、信托和理财产品不断涌现，而房地产限购限贷政策不断强化，使得中国富袼群体的投资性购房热情大为缩减。首次置业和改善需求成为房地产市场的主流。

城镇化的本意在于弥合中国城乡的二元鸿沟，同时也具使房地产市场更为均衡的功能。城镇化必然要求财政加速向公共财政转型，承包地等加速向固化物权转型，农民加速向市民转型。在此进程中，中国的大城市发展将严格受控，自然村、行政村和小城镇的数量将衰减，人口更多地向中小城市、向建制镇聚集。城镇化进程很可能意外地化解目前在三四线城市已普遍存在的房地产供过于求的困境，甚至意外地收获“郡县治，天下安”的效果。

中国房地产金融风险的可控性明显增强，不太可能成为系统性风险。涉及房地产的信贷主要是开发贷和按揭贷款。就开发贷款而言，由于开发商的自有资金率被要求不低于35％,而目前该比率通常在50％,因此房地产开发的去杠杆化相对充分。此外，从2005年以来，每年新增按揭贷款对当年商品住宅销售的比率逐年下降，购房者首付比例和房价双双不断上升，使目前按揭余额对商品住宅市值的比率很可能低于20％。此外，影子银行系统中的房地产融资总体风险也尚好。房地产金融绑架了银行的说法，日益难以成立。

中国房地产政策在近期和未来的走向，可能有无心插柳、歪打正着的意外收获。2013年下半年，楼市调控主要集中在针对京沪等地在房屋购置和出让方面更为苛刻的信贷和税收政策，集中在重庆上海房产税模式的扩大试点，集中在加强房地产税的立法工作等。这些政策曾面临巨大争议，现在看来，形成的综合效果和市场预期是令人惊讶的。京沪两地更为严厉的限购限贷，许多内容甚至既不合情也不合理，但它确实是大城市购房需求的强力“缓释剂”。在未来3-5年，更严厉的政策调整如果主要是上海重庆模式房产税的扩大试点，真正具有肃杀力的房地产税还在加强立法阶段，则中国房地产的运行很可能进入高位稳定的平台期。

由是观之，如果没有特别剧烈的房地产政策调整，延续已有政策基调并合理微调，那么在2020年之前，中国房地产有可能软着陆。

房地产调控走向何方？

《21世纪》：房地产行业的发展与货币政策、改革进程等密切相关。十八届三中全会后，有哪些政策在影响房地产行业？“两会”召开在即，您对相关政策有何期待？

钟伟：中国利率市场化的进程，使房屋不再是保存财富的不二选择。就中国整体而言，过去十年，如果居民选择储蓄，则扣除通胀后，储蓄的实际为负数，购房则可跑赢通胀但仍跑不赢人民币的印刷速度。但利率市场化已扭转了上述格局。目前银行理财、信托等率均明显高于通胀，甚至快于房价的涨幅，使投资需求迅速撤离楼市。2010年至今，中国楼市的投资性需求对全部购房需求的占比，已从46％下降到12％，中国富裕群体开始多元化地配置其财富，而不是购房一条路。在这样的背景下，中国中长期房地产调控政策的格局并不明朗，其中最为关键的是房地产税政策，十八届三中全会提出要加快房地产税的立法工作，并逐步择时推出。许多人对房地产税的推出可能导致的巨大冲击轻描淡写。事实上，中国全部商品房都建造在租用的国有土地上，房屋拥有者支付了50-70年的地租但并不拥有土地，如果房地合并征税，必然面临巨大的法律障碍。不仅如此，在持有环节征税，对已处于逐渐从结构性过剩隐约向整体过剩滑落过程的中国房地产而言，也几乎是灭顶之灾。

我们认为，如果维持既有调控政策的连续性，稳定性，不盲目扩大土地供应规模，并在市场疲弱时，适当对限购限贷政策中明显不合理的细节进行微调，那么中国房地产市场具备软着陆的可能性。如果无视现状，继续放大供给并以行政手段严厉限制合理需求，甚至贸然推出房地产税，那么泡沫破裂的风险恐难以避免。

聂梅生：一般来说两会只谈大趋势，不太可能具体讨论房地产行业。政策出台要么是在两会之前，要么是在之后。比如去年的国五条，是两会之前推出的。今年两会之前推出政策的可能性不大，只剩几天了。两会将讨论整个经济改革，可能以农村的二元化经济等作为主要议题，经济转型、调整内需是改革发展的主题。

对于房地产企业来说，最重要的是顺势而为，保持资金链稳定。中国未来将转型为内需驱动经济，房地产还是基础支撑的产业，城镇化、养老产业都离不开它。所以，房地产行业要号准中国经济发展的脉搏，依据经济发展和社会发展的态势顺利转型。