房屋买卖:伪造房屋来源 租来的房屋他也敢卖!

伪造房屋来源的合同属于欺诈合同

近日，中牟县法院再审审结一起伪造房屋来源的买卖合同案。该案系承租人将承租的房屋卖给他人，房东发现后申请检察院抗诉房屋买卖合同纠纷。

2010年4月13日，毛某父子与江某签订了一份房屋买卖协议，协议上表明，江某以15万元的价格将该房屋卖给了毛某父子。买卖协议签订后，毛某父子付了款，江某也将房屋交给毛某父子。不久后，毛某父子搬进了这套两室两厅的房子。但让毛某父子感到奇怪的是，江某在把房子卖给他们之后，就再也联系不上了。

然而2011年3月，称自己为该房屋真正主人的林女士突至，并称江某仅是租房客，因其多日未交房租，且见不到其本人，于是过来查看。谁知江某却将该房屋卖掉。气愤的林女士遂要求毛某父子将此房归还，但毛某父子拒绝搬出。无奈，林女士向中牟县检察院提出申诉，后又向中牟县公安局报了案，并提供了购房合同原件、购房款收据原件等购房证明，以及自己与江某签订的租房合同原件等。

原来2009年3月1日，林女士的侄子代表林女士与江某签订了租房合同。江某租房后，便伪造了一份以14.5万元从林女士侄子手里购买该套房屋的买卖合同。在得知一切真实情况后，惊呆了的毛某父子提起诉讼。

中牟县法院在追加林女士为第三人后进行再审。再审期间,江某被中牟县公安局网上追逃抓获。经江某的母亲和姐姐积极协调，最终江某与毛某父子及林女士达成协议，协议约定：毛某父子将房屋退还给林女士，江某退还毛某父子购房款，并赔偿林女士的损失。

张国宪（中牟县法院审监庭庭长）：我国《物权法》第六条规定，物权大致可分为动产和不动产两大类，物权只有经过公示才能产生法律效力。其中，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记才能产生法律效力。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定进行交付，这样才有法律效力。本案中，如房屋等不动产物权要取得产权证书才能表明享有所有权，才能出售，否则不能证明享有所有权，也就不能出售。可是本案当事人江某在向毛某父子出售房屋时，仅持有一纸合同，而没有房屋所有权证书，不能表明江某对欲出售房屋享有所有权，买主也就是毛某父子应当预见到可能出现的风险一旦形成纠纷，可能面临钱财两空的局面。但是，毛某父子在此情况下仍与其签了买卖合同。这里毛某父子除了想占小便宜外，主要是对物权占有的法律效力的公示方式不懂所为。

苏占卿（郑州高新区法院民庭庭长）：欺诈合同，也称合同欺诈，是以订立合同为手段，以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的欺骗方法骗取公私财物的行为。本案中，江某与毛某父子签订的房屋买卖合同就是欺诈合同，属无效合同。因为，江某所持的房屋来源的合同是伪造的，也就是欺诈、虚假的，所以不享有所有权，随意处分是违法的。另外，依据我国《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，本案双方当事人对购房屋的合同也属于无效。因为本案的江某随意将租赁的房屋与他人签订出卖合同既没有房主的追认，也没有在合同订立后取得财产权利或者取得了对财产的处分权，所以江某与毛某父子签订的房屋买卖合同系违法合同。

不动产统一登记制度亟待完善

陈晓菲（西北政法大学法律研究生）：我国《物权法》第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”然而，该法自2007年10月1日施行6年来，由于国家一直没有出台实施细则，导致该规定形同虚设，迟迟无法真正落实。

不动产统一登记制度是市场经济国家实行的一项基本的物权制度。世界上不少国家都规定在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记，既不论是土地、房屋还是其他不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的机构登记。而我国目前登记制度涉及不动产登记的部门有近10个，登记机构极不统一，且每个登记部门都有不同的登记程序，基础数据也是五花八门。这种状况极不利于法律的统一实施。

完善不动产统一登记制度的好处在于多方面：其一，便于人民群众学习，掌握不动产的法律知识，从而有利于维护自己的不动产合法权益；其二，通过统一登记制度的订立，可以较好地保障公民的房屋等不动产在交易中避免或减少欺诈等行为发生；其三，完善不动产统一登记制度有利于人民法院处理财产纠纷，打击不法分子。（线索提供安治林）

小编在此提醒广大房屋买卖参与人，购房非小事。在签署相关合同前慎重考虑，仔细阅读协议约定的事项，对自身不利的条款要详细解释并写入合同；对口头承诺要用书面形式固定；了解所购房产的权属情况，查验售房人的身份以及房屋是否符合交易条件。对于委托售房的，不要轻信委托证明，更不能听信他人一面之词，谨防被他人在利益驱动下诱骗。